Đất sử dụng ổn định lâu dài, đất có thời hạn. Cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn?

Thời hạn sử dụng đất được phân thành 02 loại, đó là: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

* Đất sử dụng ổn định lâu dài

Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất được sử dụng liên tục vào một mục đích chính với thời hạn lâu dài (không xác định một thời hạn trong tương lai). Mặc dù vậy cũng cần lưu ý rằng đất sử dụng ổn định lâu dài không phải đất có thời hạn vĩnh viễn.

Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:

(1) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

(2) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai 2013, cụ thể:

– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định như sau:

+ Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;

+ Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

(3) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

(4) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

Xem chi tiết: 11 trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài

* Đất sử dụng có thời hạn

Đất sử dụng có thời hạn là loại đất được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, hết thời hạn này có thể phải làm thủ tục gia hạn (chỉ một số trường hợp mới phải làm thủ tục gia hạn).

Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn được quy định cụ thể như sau:

Xem thêm các trường hợp khác tại: Thời hạn sử dụng đất là bao lâu?

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng như sau:

– Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

– Nếu sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Như vậy, dù là đất sử dụng ổn định lâu dài hay đất sử dụng có thời hạn thì người dân cũng không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn.

Thời hạn sử dụng chung cư

Đối với Sổ hồng chung cư thì thời hạn được chia thành 02 phần riêng biệt: Thời hạn đối với phần đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Khi mua căn hộ chung cư thì bên cạnh việc sở hữu căn hộ đó, chủ sở hữu căn hộ còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu khác (có quyền sử dụng đất chung nhưng không chia được).

– Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013).

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư:

Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Đồng thời khoản 2 Điều 99 Luật này còn quy định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

(1) Được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ những trường hợp sau:

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

(2) Không được tiếp tục sử dụng

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Nếu phải phá dỡ sẽ thuộc một trong hai trường hợp sau: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư và phá dỡ để xây dựng công trình khác.

Riêng trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư thì bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện này như sau:

– Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.

– Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Tóm lại, khi mua chung cư người dân không được cấp Sổ hồng vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng chung cư (được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng).

Kết luận: Người dân không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vĩnh viễn cho nhà đất; mặc dù không được cấp vĩnh viễn nhưng người dân không phải lo bị mất trắng vì:

– Khi hết thời hạn sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng hoặc được Nhà nước gia hạn.

– Khi hết thời hạn sử dụng chung cư, chất lượng chung cư không bảo đảm để ở thì chung cư đó sẽ bị phá dỡ nhưng vẫn được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác nếu thuộc trường hợp xây dựng chung cư trên chính mảnh đất đó; trường hợp không phù hợp với quy hoạch để tiếp tục xây chung cư thì chủ căn hộ sẽ được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội.