Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp được “bao pháp lý”?

Nhà ở xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý là loại nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng tại thời điểm xây dựng hoặc thời điểm xây dựng xong không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính và được bên bán cam kết không bị phá dỡ.

Thông thường nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp khi bán sẽ có giá thấp hơn nhà ở có Sổ đỏ, Sổ hồng. Qua đó, bên bán sẽ đánh vào tâm lý mua được nhà “giá rẻ” của người mua.

Đồng thời thực tế tại không ít địa phương vẫn diễn ra tình trạng xây nhà trên đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng cây lâu năm,… nhưng vẫn được tồn tại dù nhà ở đã xây dựng lâu.

Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý?

Bên cạnh ưu điểm như giá có thể thấp hơn và nhiều địa phương không phá dỡ nhà được xây trên đất nông nghiệp dù đã xây dựng lâu. Tuy nhiên, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp có thể phát sinh nhiều vấn đề cho dù bên bán cam kết nhà ở được bao pháp lý, cụ thể:

(1) Sử dụng đất sai mục đích

Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

…”.

Như vậy, một trong những nguyên tắc trên là phải đúng mục đích sử dụng đất. Nói cách khác, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), nếu xây dựng trên các loại đất khác là hành vi sử dụng đất sai mục đích.

(2) Không phải là giao dịch hợp pháp

Cho dù bên bán có cam kết nhà ở được bao pháp lý thì nhà ở đó cũng không đủ điều kiện để bán và không thể sang tên, bởi lẽ không có Sổ đỏ, Sổ hồng.

Điều kiện này được quy định rõ tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

…”.

Khi nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì điều hiển nhiên nhà ở đó không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng. Bởi lẽ, nhà ở muốn được chứng nhận quyền sở hữu (ghi vào trong Sổ đỏ, Sổ hồng) phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; tuy nhiên nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì không thể chứng minh được vì đây là trường hợp vi phạm.

(3) Không được hợp thức hóa

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhiều hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng được hợp thức hóa như xây dựng nhà ở nhưng không có giấy phép xây dựng, xây dựng trái phép, sai phép,… nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì không được hợp thức hóa mà thay vào đó sẽ bị phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở để khôi phục tình trạng ban đầu.

(4) Bị phạt tiền và bị phá dỡ

Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự ý xây dựng nhà ở trên nông nghiệp được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm,… sang đất ở.

Hình thức và mức xử phạt như sau:

Như vậy, khi sử dụng đất sai mục đích sẽ bị phạt tiền (số tiền phạt phụ thuộc vào diện tích đất sử dụng sai mục đích) và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu (nghĩa là phải phá dỡ nhà ở).

Thông thường trên thực tế mức phạt áp dụng đối với khu vực nông thôn là từ 03 – 05 triệu đồng, đối với khu vực đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn) gấp đôi mức phạt khu vực nông thôn.

Tóm lại, không nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp trong bất kỳ trường hợp nào, cho dù được cam kết là “bao pháp lý” để không bị phá dỡ.