ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÀ GÌ ? CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ Ở TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP ?

1. Khái niệm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

2. Các loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật:

Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:

Điều 10: Phân loại đất:

” 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..”

3. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp hợp pháp không ?

Hỏi: Chào luật sư Minh Khuê tôi ở Đồng Nai, ba má tôi có 1 lô đất trồng cây lâu năm 800 mét vuông. Do ba má tôi cũng lớn tuổi rồi nên muốn chia cho 3 chị em gái chúng tôi mỗi người 1 lô để xây nhà trên đó để tiện sau này mỗi người có gia đình riêng. Gia đình chúng tôi có làm hồ sơ gửi đến bên phía Uỷ ban nhân dân ở xã Long Hưng, nhưng bên đó chỉ trả hồ sơ về cho gia đình chúng tôi và bảo không làm được , tôi có hỏi tại sao không tách được trong khi đất này là của ba má tôi để lại cho tôi mà bên cán bộ đất đai họ không giải thích giúp tôi.

Mong Luật sư trả lời giúp tôi chứ chúng tôi là làm nông cũng chẳng am hiểu lắm về luật ?

Cám ơn luật sư mong luật sư trả lời lại cho tôi.

Luật sư tư vấn:

– Thứ nhất là về điều kiện để tách thửa đất thì gia đình của bạn cần đáp ứng các điều kiện tối thiểu để tách thửa tại Đồng Nai:

Điều 4: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp:

1. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500 m2 (năm trăm mét vuông).

2. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000 m2 (một nghìn mét vuông).

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì đất của gia đình bạn ở xã Long Hưng , trong trường hợp này thì gia đình bạn cần đáp ứng điều kiện diện tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị ( kể cả xã Long Hưng) thì cần phải có tối thiểu 500 m2. Trong trường hợp này nhà bạn có 800 m2 thì vẫn chưa thể đáp ứng điều kiện trên nếu muốn tách ra thành 3 thửa đất.

– Thứ 2 nếu như gia đình bạn vẫn có nhu cầu tách thửa đất thì gia đình bạn có thể nghĩ đến phương án chuyển đổi đất nông nghiệp này lên đất thổ cư. Hiện nay điều kiện để tách thửa đất thổ cư tại xã Long Hưng quy định như sau:

Điều 3: Diện tích tối thiểu đối với loại đất ở:

1. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa

a) Đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60 m2 (sáu mươi mét vuông).

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 5 m (năm mét);

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

b) Đất ở tại nông thôn là 80 m2 (tám mươi mét vuông) và cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

c) Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại các điểm a và điểm b khoản này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình; diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, công trình nhưng chưa thu hồi đất.

2. Đối với các dự án trong khu dân cư việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn nên tìm hiểu thêm điều 57 Luật đất đai năm 2013 về những trường hợp phải được sự đồng ý của có thẩm quyền như sau:

Điều 57: Chuyển mục đích sử dụng đất:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy trong trường hợp này của gia đình bạn thuộc điểm d của điều 57 luật đất đai 2013 khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì gia đình bạn cần :

– Phải có sự đồng ý của cơ quan chức có thẩm quyền.

– Gia đình bạn có thể chuyển lên thổ cư 180 m2 để có thể đáp ứng điều kiện tách thửa tại xã Long Hưng, tỉnh Đồng Nai.

– Hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho nhà nước khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ .

Như vậy, để gia đình bạn có thể xây dựng nhà ở pháp trên đất nông nghiệp thì gia đình bạn cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trước , sau đó sẽ tiến hành thêm bước tách thửa nếu muốn chia cho cả 3 người trong gia đình. Số tiền mà gia đình bạn phải đóng sẽ là số tiền chệnh lệch giữa giá đất thổ cư và giá đất trồng cây lâu năm của gia đình bạn, giá đất tùy từng địa phương và tùy từng vị trí thửa đất của mỗi hộ gia đình thì sẽ có giá khác nhau.