Sổ đỏ là tên gọi thường dùng dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mỗi cá nhân, hộ gia đình có đất thuộc quyền sử dụng của mình nếu đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làm căn cứ pháp lý để đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. cho thuê, cho thuê lại, xây dựng…

Như vậy để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cá nhân, hộ gia đình có đất nên làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mới nhất:

Điều kiện tiên quyết khi Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại giấy chứng nhận nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

Được quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

– Người mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

Thứ hai, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mới nhất:

Việc xác định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào các trường hợp cụ thể mà người, hộ gia đình có nhu cầu chuẩn bị từng loại giấy tờ, tài liệu khác nhau. Cụ thể hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được chia thành năm trường hợp cụ thể như sau:

Một là, người đang sử dụng đất chưa có các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đăng ký về quyền sử dụng đất cần một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Đối với tài sản gắn liền với đất là quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu thuộc trường hợp được miễn, giảm);

– Nếu đất đang thuộc quyền sử dụng của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, sử dụng trước ngày 01/7/2004 thì cần báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất áp dụng theo Mẫu số 08/ĐK;

– Đất sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh của đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có thêm quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; hoặc bản sao Quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

– Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng, văn bản thỏa thuận giũa hai bên hoặc quyết định của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gửi kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Hai là, trường hợp đã đăng ký đất đai nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất chỉ cần nộp thêm Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ba là, trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Một trong các giấy tờ được quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; nếu được miễn, giảm thì nộp các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất;

– Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng;

– Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Bốn là, trường hợp Nhà nước giao đất

– Đơn đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài snar khác gắn liền với đất;

– Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được Nhà nước giao quản lý (nếu có).

– Văn bản, xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

Năm là, trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán Theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Thứ ba, trình tự xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ, tài liệu

Người, tổ chức đang sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ nêu trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bộ phận giao dịch một cửa kiểm tra tính đầy đủ của thành phần bộ hồ sơ, ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Nếu hồ sơ cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thì thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức thực hiện các công việc giải quyết hồ sơ theo quy định

– Thẩm tra, xác minh hồ sơ, kiểm tra thực địa khi cần thiết. Nếu chưa có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã thì chuyển về cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấy ý kiến về tình trạng tranh chấp đất đai , nguồn đốc, thời điểm sử dụng đối với thửa đất.

– Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật);

– Soạn thảo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Cập nhật thông tin, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

– Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trực tiếp cho người nộp hồ sơ qua bộ phận giao dịch hoặc cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người nộp hồ sơ.

Lưu ý về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK.

1. Nhiệm vụ của ủy ban nhân dân xã khi cấp sổ đỏ lần đầu

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin hỏi về trình tự, thủ tục mà cơ quan cấp xã phải thực hiện sau khi nhận được đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của cá nhân (các bước phải làm là gì, bộ phận nào thực hiện qua từng bước, gồm những văn bản gì). Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được quy định tại Điều 105 như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

–  Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chính vì vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi nhận được đơn đăng ký cấp sổ đỏ của cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp xã hướng dẫn cho người nộp đơn yêu cầu nộp lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên trước khi chuyển đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu của cá nhân Ủy ban nhân dân xã cần thực hiện một số công việc như sau:

– Xác nhận về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất (đối với trường hợp xin cấp sổ đỏ theo căn cứ tại Điều 100 Luật đất đai 2013 mà không có căn cứ chứng minh đất sử dụng ổn định).

– Xác nhận cá nhân là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp (đối với trường hợp cấp sổ đỏ theo khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013).

– Xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (đối với trường hợp cấp sổ đỏ theo căn cứ tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013).

– Xác nhận nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật hoặc xác nhận về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 (đối với trường hợp cấp giấy chứng đối với tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 104 Luật đất đai 2013).

2. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu do sử dụng đất ổn định lâu dài

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi bên A đối phương là bên B bên A đã làm cho bên B 6 năm, và bên B đã trả công băng 1 mảnh đất nhưng khi trả không có giấy tờ gì kèm theo. Bên A đã ở được 18 năm. Bây giờ bên A muốn làm sổ đỏ nhưng bên B không chịu đáp ứng và muốn đòi lại đất. Tôi muôn hỏi, bên A phải làm gì để lấy lại mảnh đất và làm sổ đỏ đứng tên mình.

Luật sư tư vấn

Vì bạn không nêu rõ đất mà bạn đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa nên giải quyết theo 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Bên B đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc bên B trả công cho bạn bằng mảnh đất nhưng bạn lại không có giấy tờ gì chứng minh thì giao dịch này bị xem là không có giá trị pháp lý. Do đó, để lấy lại được mảnh đất và đứng tên trên sổ đỏ, bạn phải thỏa thuận với bên B để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho. Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Công chứng, dịch vụ công chứng, thủ tục công chứng, văn phòng công chứng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND  và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thuế sang tên sổ đỏ: ( trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

– Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Trường hợp 2: Mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp đất mà bạn đang ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc sử dụng đất ổn định được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Trường hợp của bạn thì đất đã được sử dụng ôn định lâu dài là 18 năm nhưng khi bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên B không chịu đáp ứng và muốn đòi lại đất. Nên mảnh đất này là đất đang có tranh chấp. Cho nên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước hết, bạn cần giải quyết tranh chấp với bên B trước. Theo đó, Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi tranh chấp đất đai đã được giải quyết và đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 101, thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu).

– Biên lai đóng thuế đất hàng năm.

– Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài.

– Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).

– Sơ đồ thửa đất.

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất là di sản thừa kế

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư! Tôi có thắc mắc mong được Luật sư tư vấn cho: Năm 1995, bố tôi chung vốn cùng 1 người bạn mua 1 mảnh đất của UBND phường bán quy hoạch. Đến năm 1997, người bạn đó nhượng toàn quyền sở hữu lại cho bố tôi. Giấy tờ mua bán đất và sơ đồ mảnh đất đều đã có xác nhận của UBND phường! Năm 2001, bố tôi mất không để lại di chúc.

Trong suốt thời gian đó đến nay, vì không hiểu rõ luật đất đai và thuế nhà đất, cũng không có giấy báo nộp thuế đất, nên gia đình tôi không có đóng thuế. Mảnh đất đó đến nay cũng chưa xây dựng hay trồng trọt gì. Vậy xin hỏi đến nay mẹ tôi muốn xin bìa đỏ cho mảnh đất đó có được không? Nếu được thì quy trình hoàn thiện hồ sơ như thế bào? Tôi hiện tại đang ở nước ngoài, nghe mẹ tôi nói là ra UBND họ bảo khó khăn vì trước nay không nộp thuế đất. Mong luật sư tư vấn giúp cho! Xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này, mảnh đất mà bố bạn mua năm 1995 nên các quy định của pháp luật đất đai được áp dụng theo Luật đất đai 1993. Tại Điều 23 Luật đất đai 1993 quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất như sau:

Điều 23.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:

1. Chính phủ quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án;

b) Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sau đây:

a) Tổ chức sử dụng đất;

b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã.

3. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Như vậy, UBND xã cũng không có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc bố bạn mua đất của UBND Phường bán đất quy hoạch là không đúng theo quy định của pháp luật. Nên khi bố bạn mất, mảnh đất này không được xem là di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Do đó nếu mẹ bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu đất của gia đình bạn là đất đã được sử dụng ổn định lâu dài, được ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với các quy định nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẹ bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Mẹ bạn cần phải chuẩn bị:

– Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ

+ Tờ khai tiền sử dụng đất

–  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

– Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

4. Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi luật sư, tôi là đối tượng hộ nghèo của xã 4 năm nay, chồng chết, phải nuôi 2 con nhỏ đang đi học, bản thân mắc bệnh hiểm nghèo, mất sức lao động, tôi hiện đang hưởng tiền trợ cấp của xã, tôi được nhà nước cấp đất tại địa phương, mục đích sử dụng nhà ở, diện tích đất là 92m2 vậy tôi muốn làm sổ đỏ nhưng trong giấy quyết định trao đất lại có mục đóng tiền sử dụng đất là 238 triệu vậy tôi có nằm trong diện được miễn giảm không? Nếu đóng thì tôi không có khả năng đóng vi mất sức lao động. Vậy phải như thế nào mới được miễn giảm. Hai là trước khi tôi mất, tôi muốn viết di chúc để lại cho 2 con tôi, mặc dù con tôi còn nhỏ 12 tuổi và 9 tuổi. Phải làm như thế nào để 2 con tôi được thừa hưởng, khi tôi mất đi mẹ tôi hay người nuôi con tôi có quyền bán đi không? Làm thế nào để đảm bảo sau này con tôi có quyền sử dụng đất của cha mẹ để lại. Mong tư vấn giúp tôi vi tôi biết sức khỏe của mình không sống được bao lâu nữa.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn tiền sử dụng đất như sau:

– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

+ Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, nếu gia đình bạn là hộ nghèo ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo thì bạn sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trong hạn mức giao đất ở, phần vượt hạn mức giao đất ở phải đóng tiền sử dụng đất.

Thứ hai, về di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của bạn nhằm chuyển tài sản của bạn cho người khác sau khi chết. Do đó, quyền sử dụng đất khi thuộc sở hữu hợp pháp của bạn thì bạn có quyền viết di chúc để giao lại tài sản cho con sau khi mất, đồng thời trong di chúc bạn có quyền thể hiện ý chí giao tài sản cho ai quản lý khi con bạn chưa thành niên cũng như quyền và nghĩa vụ của người quản lý tài sản cho con bạn.

Muốn di chúc hợp pháp thì di chúc của bạn phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

– Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Khi bạn để lại di chúc định đoạt cho con bạn thì mẹ bạn nếu còn sống vẫn có quyền yêu cầu chi di sản thừa kế, bởi mẹ bạn thuộc trường hợp không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.”

Nguồn tham khảo: Luật Dương Gia..