1. Trường hợp được đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, tại Điều 75 thì các trường hợp sau đây mà Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được bồi thường về đất:

(i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đáp ứng điều kiện sau:

– Không phải là đất thu trả tiền thuê đất hàng năm;

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

Ngoại lệ: Sử dụng đất nông nghiệp trước 1/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản cuất nông nghiệp không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

(ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đáp ứng điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

(iii) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất đáp ứng điều kiện sau:

– Không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;

– Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

(iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng điều kiện sau:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

(v) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đáp ứng điều kiện:

– Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và;

– Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

(vi) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện:

– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và;

– Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp.

Như vậy, theo quy định này, chỉ những đối tượng đáp ứng điều kiện tương ứng trên đây, có đất bị Nhà nước thu hồi và vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mới được đền bù về đất.

2. Nhà nước thu hồi đất làm đường thì giá bồi thường đất tính như thế nào?

Căn cứ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì thu hồi đất làm đường thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, do đó, những đối tượng nào bị thu hồi đất để làm đường sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng điều kiện tương ứng đã liệt kê cụ thể tại mục 1.

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rõ đó là đối tượng được bồi thường về đất sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Như vậy, trường hợp được bồi thường bằng đất rồi thì sẽ không được bồi thường bằng tiền nữa.

Đối với trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền và khoản tiền bồi thường sẽ được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (không theo bảng giá đất của địa phương) (khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2014). Như vậy có thể thấy, đối với từng loại đất bị thu hồi, đất ở từng địa phương (vị trí) khác nhau, thời điểm quyết định thu hồi khác nhau thì giá bồi thường về đất cũng sẽ khác nhau.

Việc xác định Giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đấy trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013).

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành không quy định cụ thể một mức giá chung đề bù đất khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường cho đối tượng bị thu hồi đất. Mà giá đền bù sẽ được Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất và trên cơ sở loại đất bị thu hồi. Nhưng công thức chung sẽ là:

Tiền đền bù đất = Diện tích đất được đền bù x giá đất cụ thể được xác định theo quy định pháp luật

Theo đó, vấn đề thứ hai sau việc xác định mình có thuộc đối tượng được đền bù về đất hay không thì người dân cần quan tâm diện tích đất mình sẽ được đền bù là bao nhiêu theo quy định pháp luật để có cơ sở đối chiếu với quyết định đền bù của cơ quan có thẩm quyền.

Cụ thể:

(i) Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi làm đường: diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Điều 129, 130 Luật đất đai năm 2013 theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế (diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước 01/7/2014 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

(ii) Đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp đủ điều kiện được bồi thường về đất thì mức tiền bồi thường sẽ được xác định bằng diện tích đất ở bị thu hồi nhân với giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi.

Về chính sách bồi thường về đất đối với trường hợp thu hồi đất ở thì được thực hiện theo hướng dẫn cụ thể tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và chính sách cụ thể tại từng địa phương.

Như vậy, không có một mức giá cụ thể để áo dụng chung để tính tiền đền bù về đất cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất để làm đường mà mức giá này sẽ được thực hiện theo Quyết định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất của người dân.

Trên thực tế công tác bồi thường cho người dân để giải phòng mặt bằng thực hiện các công trình nhằm mục đích phát triển kinh tế, xã hội ở nước ta được triển khai luôn gặp phải sự phản đối, không đồng thuận của người dân, và điều khiến người dân có thái độ  như vậy luôn xuất phát từ chính sách bồi thường mà người dân cho rằng không thỏa đáng. Bên cạnh đó, quy định pháp luật đất đai về vấn đề này tuy đã cụ thể nhưng vẫn còn khá rờm rà, quy định tại nhiều văn bản khác nhau, không phải người dân nào cũng đủ trình độ để tự tìm hiểu và hiểu đúng. Do đó, tâm lý theo số đông hoặc cố đấm ăn xôi để được lợi cao nhất theo quan điểm của mình. Cùng với đó, thực tiễn triển khai công tác thu hồi, bồi thường của các cơ quan nhà nước vẫn còn tồn tại những trường hợp cán bộ có tư lợi cá nhân, làm việc không vì lợi ích của người dân dẫn tới nhiều vụ việc gặp phải phản ứng rất dữ dội từ người bị thu hồi đất.

Hy vọng rằng, qua bài chia sẻ này, người dân sẽ phần nào hiểu được vấn đề pháp lý căn bản trong xác định giá bồi thường về đất khi thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất làm đường nói riêng, mục đích khác nói chung để có thái độ hợp tác tránh trường hợp để bị cưỡng chế hoặc dẫn tới chịu rủi ro pháp lý không đáng có mà thiệt hại tới quyền và lợi ích chính đáng của mình.

—————————————-
 Nhận ký gửi nhà đất các 3 miền Bắc – Trung – Nam: Đăng ký
 Tuyển dụng, đào tạo nhiều vị trí công việc tại Bất động sản Tuấn 123 ở Hà Nội, Sài Gòn, Thủ Đức và Đà Nẵng: Đăng ký

 Thông tin liên hệ:
 Hotline: 0935-989968
 Website: congtycptuan123.net
 Email: cptuan123@gmail.com
 Youtube: BatdongsanTuan123