GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ?

1. Các trường hợp được nhà nước đền bù khi thu hồi đất trồng cây lâu năm

Theo quy định tại Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất nếu thuộc các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, đất trồng cây lâu năm do Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng không thuộc hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Hộ gia đình, cá nhân tuy chưa được cấp nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp đất trồng cây lâu năm mà hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp  sử dụng để sản xuất nông nghiệp từ trước ngày 01/07/2004 mà không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được Nhà nước bồi thường theo diện tích đất thực tế đang sử dụng. Diện tích bồi thường phù hợp với hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định pháp luật.

Thứ hai, đất do cộng động dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng không theo hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà có Giấy chứng nhận hoặc tuy chưa có nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

2. Giá đền bù đất trồng cây lâu năm khi nhà nước thu hồi đất được quy định thế nào ?

Khi bị thu hồi đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất có thể được bồi thường cả về đất và bồi thường về các tài sản – là cây trồng trên đất.

2.1. Mức bồi thường về cây trồng trên đất.

Mức bồi thường về cây trồng trên đất, Quý bạn đọc có thể tham khảo các Quyết định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của từng tỉnh, thành phố. 63 tỉnh, thành phố trên cả nước, mỗi tỉnh, thành phố sẽ ban hành quyết định riêng từng địa phương. Như:

Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND tỉnh Hưng Yên về nồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên: Cây lâu năm được tính theo giá trị hiện có của vườn cây. Nếu cây mới đầu tư: Bồi thường chi phí mua cây, chi phí khác và công chăm sóc. Cây lâu năm trong vụ thu hoạch: tính bồi thường theo đường kính gốc hoặc đường kính tán lá. Đối với cây phải chặt bỏ: bồi thường chi phí chặt hạ.

Quyết định 10/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội về các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội;

Quyết định 05/2021/QĐ-UBND của UBND Thành phố Đà Nẵng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Ví dụ: Các cây: Chanh, Cam, Quýt, Bưởi: Nếu có quả – 300.000 đồng/1 cây. Chưa có quả: 250.000 đồng/1 cây. Cây mới trồng 1- 2 năm: 117.000 đồng/1 cây. Cây con: 10.000 đồng/1 cây….

2.2. Giá đền bù đất trồng cây lâu năm

Theo quy định pháp luật đất đai, nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là: Nhà nước thu hồi đất, sẽ bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu quỹ đất bồi thường không có thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất bị thu hồi. Giá đất cụ thể sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất đựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất như sau:

Nguyên tắc xác định giá đất: Việc định giá đất được thực hiện dựa trên việc bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc sau:

– Việc xác định giá đất phải đứng với mục đích sử đụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá và theo theo thời hạn sử dụng đất.

– Giá đất được xác định phù hợp với: Giá đất phổ biến trên thị trường, Giá trúng đấu giá hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất của loại đất có cùng mục đích sử dụng.

– Khi xác định giá các thửa đất liền kề nhau, có cũng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau trong cùng một thời điểm thì có mức giá như nhau.

Phương pháp xác định giá đất: Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về 05 phương pháp định giá đất gồm có:

– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dự trên việc so sách các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng, hình thái, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

– Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đối với các thửa đất có tài sản trên đất. Theo phương pháp này, chuyên gia sẽ xác định tổng giá trị đất và tài sản sau đó trừ đi giá trị tài sản ra khỏi giá trị bất động sản.

– Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất dựa trên công thức thương số giữa thu nhập ròng (thu nhập sau khi đã trừ đi các chi phí) thu được bình quân trong 1 năm tính trên đơn vị diện tích đất với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm định giá đất) của loại tiền VNĐ trong kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

– Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất theo công thức: Tổng doanh thu phát triển giả định của đất – Tổng chi phí ước tính. Phương pháp này thường được áp dụng với thừa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạc sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử đụng đất để có thửa đất có thể được sử dụng tốt nhất, khai thác được giá trị cao nhất.

– Phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp sử dụng công thức: hệ số điều chỉnh x giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để tính giá đất.

Khung giá đất là giá đất do Nhà nước quy định gồm mức tối thiểu và mức tối đa đổi với từng loại đất cụ thể, là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lất căn cứ để xây dựng bảng giá đất. Khung giá đất được Chính Phủ ban hành định kỹ 05 năm một lần. Nếu trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng 20% so với giá tối đa hoặc giảm 20% so với giá tối thiểu thì Chính Phủ điều chỉnh lại định khung cho phù hợp. Ngày 16 tháng 6 năm 2022 vừa qua, tại Hội nghị lần thứ năm, BCH Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW  có nội dung trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan trong mục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất có quy định “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Đây được coi là điểm mới “đột phá”, phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để UBND mỗi tỉnh ban hành giá đất phù hợp, tránh tình trạng giá đất ảo.

Như vây, theo quy định trên, giá đền bù khi thu hồi đất trồng cây lâu năm không được quy định chung để  thống nhất áp dụng trên cả nước và xuyên suốt thời gian dài. Việc xác đinh giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ về đất được UBND cấp tỉnh của từng tỉnh, căn cứ vào tình hình giá đất thực tế địa phương ban hành ra tại thời điểm quyết định thu hồi, hoặc ở một số nơi ban hành sau khi có Thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.