Tái định cư tại chỗ khi thu hồi đất ở

Căn cứ khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai 2013, người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

Như vậy, người có đất ở thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Đồng thời khoản 4 Điều này cũng nêu rõ trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Căn cứ theo quy định của pháp luật và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nếu suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Tái định cư tại chỗ khi chung cư hết hạn sử dụng

* Khi nào được tái định cư tại chỗ?

Khi mua căn hộ chung cư ngoài việc sở hữu căn hộ của mình thì còn có quyền sử dụng đất chung với những chủ sở hữu căn hộ khác trong tòa nhà. Diện tích đất sử dụng chung gồm diện tích xây dựng khối nhà chung cư; diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà; diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư theo thời hạn được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thì còn có quyền sử dụng lâu dài đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư, diện tích sân,… Điều đó đồng nghĩa với việc dù chung cư bị phá dỡ nhưng chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác thì việc bố trí tái định cư được quy định như sau:

“a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.”.

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

(1) Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khác.

(2) Chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Ngoài ra, việc bố trí tái định cư tại chỗ cũng là một trong những nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định rõ tại Điều 35 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

“…

3. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.”.

* Có phải bù tiền khi tái định cư tại chỗ?

Mặc dù chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất lâu dài đối với phần đất dùng để xây dựng nhà chung cư nhưng đây là quyền sử dụng chung nên khi xây dựng lại nhà chung cư thì hầu hết phải “bù thêm tiền” nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Điểm b khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014 quy định bố trí nhà ở tái định cư nhà ở như sau:

“…

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;”.

Theo đó, nếu có chênh lệch thì việc thanh toán sẽ thực hiện theo 02 trường hợp như sau:

– Theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

– Theo thỏa thuận của các bên nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc phải bù thêm tiền cũng là điều dễ hiểu bởi lẽ diện tích đất xây dựng cư không quá rộng nhưng là đất của nhiều người, đồng thời chi phí xây dựng nhà chung cư mới rất lớn.