Xây dựng trái phép, sai phép là cách gọi phổ biến của của người dân mà không phải là tên gọi pháp lý. Mặc dù vậy, đây là hành vi vi phạm không quá xa lạ mà thay vào đó nhiều người dân biết và vi phạm lỗi này.

Căn cứ thực tiễn và pháp luật xây dựng, có thể hiểu xây dựng trái phép, sai phép như sau:

Xây dựng trái phép, sai phép là hành vi của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thi công xây dựng không đúng giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng gồm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

2. Xây sai bản vẽ có phải là xây dựng trái phép không?

Mặc dù có cách hiểu về xây dựng trái phép, sai phép như trên nhưng không phải 100% hành vi xây dựng không đúng với giấy phép được cấp, không đúng với bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đều bị coi là xây dựng trái phép, sai phép.

Khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vấn đề này như sau:

“17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.”.

Theo đó, những trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng nhưng không thuộc trường hợp điều chỉnh giấy phép theo quy định sau đây thì không bị coi là xây dựng trái phép, sai phép:

Căn cứ khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 và Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

(1) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

(2) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.

(3) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Tóm lại, xây dựng sai bản vẽ, không đúng với giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp (1), (2) và (3) thì không bị coi là hành vi xây dựng trái phép, sai phép.

3. Mức phạt khi xây dựng trái phép, sai phép

* Mức phạt tiền khi xây dựng sai giấy phép xây dựng mới

Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

– Từ 30 – 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Từ 50 – 70 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

* Mức phạt tiền khi xây dựng sai giấy phép sửa chữa, tải cạo và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

– Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Phạt tiền từ 25 – 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Phạt tiền từ 70 – 90 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

* Mức phạt sau khi lập biên bản mà vẫn tiếp tục vi phạm (không thuộc trường hợp tái phạm)

Khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm như sau:

– Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Phạt tiền từ 400 – 500 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

* Mức phạt khi tái phạm

Căn cứ khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp bị xử phạt về hành vi tổ chức xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng được cấp mà vẫn tái phạm nhưng không thuộc trường hợp truy cứu trách nhiệm hình sự thì bị phạt tiền như sau:

– Từ 120 – 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Từ 140 – 160 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Từ 950 – 1 triệu0.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.