Điều kiện thuê đất nông nghiệp, cho thuê lại đất nông nghiệp ?

1. Đất nông nghiệp là gì?

Nhóm đất nông nghiệp theo quy định pháp luật gồm các loại đất đó là:

– Đất trồng cây hàng năm: đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Đối tượng nào được cho thuê đất nông nghiệp?

Căn cứ giao đất, cho thuê đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất.

Theo quy định của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.

Trong đó, đất nông nghiệp được cho thuê theo hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Cụ thể:

Các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129;

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Trường hợp được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thu đất hằng năm gồm:

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốn hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài  sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.

3. Xác định tiền thuê đất nông nghiệp như thế nào?

Căn cứ xác định tiền thuê đất phải nộp

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ sau:

– Diện tích đất cho thuê

– Thời hạn cho thuê đất

– Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm/ đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê/ đơn giá trúng đấu giá (đấu giá quyền thuê đất)

– Hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm/ cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trong đó:

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ % x giá đất tính thu tiền thuê đất

+ Tỷ lệ % của đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%)

+ Giá đất để tính tiền thuê đất được xác định theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất  (được xác định theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP)

Diện tích đất cho thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất.

Thời hạn cho thuê đất xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết dịnh gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cục trưởng Cục thuế xác định  đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Xác định tiền thuê đất

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì xác định tiền thuê đất nông nghiệp như sau:

– Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: thì tiền thuê đất thu một năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất

-Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: thì tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

4. Người sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước cho thuê có được cho thuê lại?

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013 tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 179 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì có quyền cho thuê lại.

Như vậy, chỉ trong các trường hợp nêu trên thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Điều kiện cho thuê lại đất nông nghiệp căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 gồm:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.