1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014, giấy phép xây dựng đươc hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư công trình để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu giấy phép xây dựng chính là văn bản xác nhận việc cho phép của cơ quan Nhà nước đối với cá nhân, tổ chức thực hiện công trình xây dựng trong dự án đầu tư, xây dựng nhà ở riêng lẻ,… theo nguyện vọng của chủ đầu tư và quy định của pháp luật.

Theo khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng năm 2014, giấy phép xây dựng được phân loại như sau: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình; Giấy phép xây dựng có thời hạn.

– Không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng phải xin giấy phép xây dựng. Việc xin giấy phép xây dựng sẽ được miễn đối với các công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Những trường hợp ngoài những công trình đó sẽ phải thực hiện xin giấy phép xây dựng.

– Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng:

+ Xây dựng nhà ở mới tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ trên 7 tầng trở lên;

+ Sửa chữa cải tạo nhà ở đang tồn tại hoặc muốn làm thay đổi kiến trúc ảnh hưởng đến tổng thể kết cấu chịu lực của căn nhà;

2. Ý nghĩa của giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là cơ sở để tiến hành xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Quá trình xin giấy phép xây dựng là quá trình thẩm tra, thẩm duyệt đối với các công trình xây dựng xem kết cấu của công trình có được thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn, quy hoạch hay không. Việc cấp giấy phép xây dựng còn là căn cứ để xác định công trình này xây dựng đúng hay không đúng giấy phép, nếu xây dựng trái phép hoặc xây dựng sai so với giấy phép xây dựng sẽ phải chịu chế tài xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật. Trong đó, với từng loại giấy phép sẽ được cấp cho các loại công trình khác nhau, quy mô và đặc điểm khác nhau như sau:

– Giấy phép xây dựng công trình là giấy phép được cấp để xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi và hạ tầng kỹ thuật

– Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được cấp cho các ông trình nhà ở tại đô thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn. Đây là loại giấy phép phổ biến. Việc cấp phép cho các công trình này giúp cho người dân có thể xây dựng nhà ở theo đúng quy chuẩn, đảm bảo về an toàn kỹ thuật cho công trình, bảo vệ cho tính mạng sức khỏe cho gia đình.

– Giấy phép xây dựng tạm được cấp cho những công trình xây dựng trong thười hạn nhất định nhằm một mục đích và thời hạn nhất định theo kế hoạch xây dựng.

– Giấy phép xây dựng theo giai đoạn được cấp cho từng phần của công trình xây dựng hoăc công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của cả công trình hoặc dự án chưa được thực hiện xong. Giấy phép này tạo điều kiện cho chủ đầu tư được tiến hành xây dựng theo khả năng và tiến độ thiết kế xây dựng, giúp cho họ dự trù chính xác chi phí xây dựng.

– Giấy phép xây dựng sửa chữa được cấp để thực hiện việc sửa chữa, cải tạo công trình đang tồn tại có thay đổi về về kiến trúc các mặt đứng, thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi quy mô công trình và công năng sử dụng. Loại giấy phép này tạo điều kiện cho chủ đầu tư sử chữa, cải tạo công trình theo đúng quy định, quy hoạch về đô thị, cảnh quan và hạn chế rủi ro ít gây nguy hiểm cho các công trình xung quanh khi xây dựng.

– Giấy phép công trình theo tuyến là công trình xây dựng kéo dài theo phương ngang, như đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện, đường cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp thoát nước, các công trình khác.

3. Thời hạn có hiệu lực của giấy phép xây dựng là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật xây dựng năm 2014, thời hạn có hiệu lực của giấy phép xây dựng là trong vòng 12 tháng. Giấy phép xây dựng này có thể được gia hạn trong trường hợp đã xin giấy phép mà vì lý do nào đó mà công trình chưa được khởi công. Pháp luật hiện hành có quy định về giới hạn số lần gia hạn đối với giấy phép xây dựng là hai lần, mỗi lần tối đa gia hạn giấy phép không được quá 12 tháng.

Như vậy, công trình phải xin giấy phép được trì hoãn trong 3 năm mà không phải xin giấy phép xây dựng lại. Tuy nhiên, khi gia hạn bên chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 90 Luật Xây dựng năm 2014.

Nếu trong trường hợp quá hai lần gia hạn giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư chưa tiến hành khởi công xây dựng công trình thì họ phải làm thủ tục xin cấp mới giấy phép xây dựng cho công trình đó theo đúng quy định của pháp luật

4. Thời hạn cấp giấy phép xây dựng

Các cá nhân, tổ chức có nhua cầu xin giấy phép xây dựng phải nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có tránh nhiệm tiếp nhận hồ sơ. Đối với trường hợp thiếu hồ sơ, cơ quan đó phải hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.

– Trong thời hạn bảy ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định và kiểm tra hiện trạng, thực địa. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ trong vòng năm ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ cho chủ đầu tư. Trường hợp không thể cấp phép theo quy định hoặc bên chủ đầu tư công trình không hoàn thiện hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo lý do không cấp phép cho chủ đầu tư trong thời hạn 3 ngày.

– Đối với trường hợp xin cấp phép xây dựng mới, giấy phép di dời cho nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp giấy phép là 15 ngày;

– Đối với trường hợp cần xem xét thêm thì thời hạn trên có thể được gia hạn thêm nhưng không quá 10 ngày kể từ thời điểm trên.

5. Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Thứ nhất: Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoặc xây dựng chi tiết khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ hai: Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đáp ứng đủ điều kiện theo các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 Luật Xây dựng năm 2014;

Thứ ba: Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng đủ điều kiện tại các điểm d, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014;

Thứ tư: Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năngđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố những chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.